Kome (ne) treba saglasnost za prodaju-Moja, tvoja i naša nekretnina

Deo razgovora koji sledi dobro poznaje većina posrednika:

AGENT – Molim Vas, ponesite na kaparu svu originalnu dokumentaciju i dođite sa suprugom.

PRODAVAC – Poneću papire, a šta će mi žena?

AGENT – Za prodaju stana nam treba i saglasnost Vaše supruge, stan je zajednička imovina…

PRODAVAC – Kakva njena saglasnost? Ja sam vlasnik, stan se uvek vodio na mene, ja sam ga dobio od firme i otkupio, sve Vam piše u papirima, nema moja žena ništa s tim, ona nikad nije radila, uvek je bila domaćica!

Srećom po suprugu (koja “nikad nije radila jer je bila domaćica” –  kakva ironija!), u Porodičnom  zakonu postoji pojam ZAJEDNIČKA IMOVINA SUPRUŽNIKA, a to je:

Imovina koju su supružnici stekli radom u toku trajanja zajednice života u braku.

imovina stecena u braku

Nije od važnosti to da li je imovina stečena direktno radom (zarada) ili posredno – kada  je radom jednog supružnika omogućeno ili olakšano sticanje zarade drugog supružnika. Takođe, radom se smatra i doprinos očuvanju i održavanju postojeće imovine!

Osim imovine stečene radom, pod zajedničkom imovinom podrazumevaju se i:

Prihodi od zajedničke imovine (zakupnine, kamate …)

Stvari  koje su nabavljene iz zajedničke imovine, npr. stan kupljen novcem iz prodaje zajedničkog stana

Naknade dobijene za rad supružnika a nisu zarada (otpremnina, stipendija…)

Imovina stečena igrama na sreću (sem ako supružnik ne dokaže da je za to koristio samo svoju, posebnu imovinu)

Imovina stečena po osnovu ugovora o doživotnom izdržavanju (mnogi ovako dođu do nekretnine)

Dakle, titulari zajedničke imovine su oba supružnika, a to dalje znači da zajedničkom imovinom supružnici upravljaju zajednički i sporazumno.

Ono što je  veoma važno  je sledeće – po zakonu se smatra da je  upis u javnim knjigama (katastar) izvršen  na ime oba supružnika  i  kada je izvršen na ime samo jednog od njih.

Podrazumeva se  da je u pitanju  zajednička imovina  pa je zato u slučaju prodaje neophodna saglasnost  drugog supružnika koji nije upisan u javnim knjigama.

Ako je nekretnina već upisana u katastru na ime jednog od supružnika, moguće je naknadno upisati zajedničku svojinu, na osnovu izjave oba supružnika da se u konkretnom slučaju radi o zajedničkoj svojini. Izjavu je potrebno overiti kod notara.

Može li se zajednička imovina supružnika podeliti?

Može, kako tokom trajanja braka, tako i nakon njegovog prestanka. Deoba zajedničke imovine supružnika može biti sporazumna ili sudska (ukoliko supružnici ne mogu da se sporazumeju).

Deobom  zajedničke imovine (npr.stan stečen u braku), utvrđuje se  suvlasnički udeo svakog supružnika u toj imovini. Ako su  u katastru  upisana oba supružnika  kao suvlasnici,  smatra se da su  izvršili  deobu. 

A šta bi se desilo da je PRODAVAC sa početka naše priče svoj stan stekao pre stupanja u bračnu zajednicu ili da ga je u toku braka nasledio ili dobio na poklon? Da li bi mu u tom slučaju, bila potrebna  saglasnost supruge za prodaju?

Ukratko – ne!

podela bracne imovine

Posebna imovina supružnika je:

  • Ona koju jedan supružnik ima u trenutku zaključenja braka
  • Imovina koju supružnik stekne tokom trajanja braka poklonom, nasleđem ili nekim drugim oblikom tzv. besteretnog sticanja (pravni posao kojim se stiču samo prava)  i
  • Imovina koja pripadne supružniku na osnovu deobe zajedničke imovine

Karakteristika posebne imovine supruznika je u tome sto – svaki supruznik slobodno upravlja i raspolaze svojom posebnom imovinom.

DA ZAKLJUČIMO: u slučaju prodaje zajedničke imovine, supružnička saglasnost je obavezna, dok je kod raspolaganja posebnom imovinom važna samo volja vlasnika.

NOVINA U ZAKONU KOJU TREBA ZAPAMTITI:

Ako ste u braku i kupujete nekretninu, ona će u katastru biti upisana kao zajednička, na osnovu Izvoda iz matične knjige venčanih koji je sada, sastavni deo dokumentacije za overu (solemnizaciju) Ugovora o kupoprodaji. Ovo je omogućio Zakon o upisu u katastar nepokretnosti i vodova, donet u julu 2018. , a upis zajedničke svojine, predstavlja jednu od novina ovog Zakona.

Ako postoji potreba da nekretnina ipak ne bude zajednička svojina, uz dokumentaciju za overu treba priložiti izjavu oba supružnika da ona predstavlja posebnu imovinu jednog od njih. Ova izjava se, kao i sve ostalo overava kod notara.

ŠTA SE JOŠ SMATRA ZAJEDNIČKOM SVOJINOM, A NEMA VEZE SA STICANJEM U BRAKU?

Pored zajedničke imovine supružnika, postoji još jedan važan primer zajedničke svojine a to je zajednička, nedeljiva svojina vlasnika posebnih delova zgrade (posebni delovi zgrade su stanovi, poslovni prostori, garaže), na zajedničkim delovima zgrade i uređajima u zgradi (hodnici, stepeništa, tavani, podrumi …).

To znači da Vaša imovina u zgradi u kojoj živite ne počinje na vratima Vašeg stana (koji je svakako, Vama najvažniji deo zgrade).

Veoma je važno šta se dešava sa podrumima, hodnicima, vešernicom, tavanom i uređajima u zgradi– oni su zajednička, nedeljiva svojina svih vlasnika stanova, poslovnih prostora i garaža. Stanje u kojem se nalaze zajednički delovi zgrade može bitno da utiče na vrednost Vašeg stana.

Ne dozvolite da pokvaren interfon, polomljeni sandučići za poštu, lift za čiju popravku nema dogovora, neobezbeđeni podrumi, tavan u lošem stanju, grafiti u hodnicima ili prljav ulaz odbiju kupce ili umanje vrednost Vaše nekretnine.

Vodite računa o tome jer Vaša imovina zapravo počinje na ulaznim vratima Vaše zgrade!

 VAŠ AGENT ZA NEKRETNINE:   060 1440 480

                                          snezanaluzajic@gmail.com

 

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s