Najveće dileme u kupoprodaji nekretnina – Drugi deo

U prvom delu teksta koji se bavi najvećim dilemama u kupoprodaji nekretnina smo se osvrnuli na sledeće probleme koje imaju kupci stanova:

  • KUPOVINA NEKRETNINE ILI ŠTEDNJA U BANCI? 

  • STAN U IZGRADNJI ILI KORIŠĆEN?

  • KOLIKO SU REALNE CENE U OGLASIMA?

  • ZAŠTO NE TREBA PREGOVARATI DIREKTNO SA PRODAVCEM?

Kao što sam već napomenula, ovo su najčešće dileme koje nisu nerešive ali mogu dovesti do pogrešnih odluka koje vas puno koštaju. U nastavku teksta ću spomenuti još neke od problema sa kojima se susreću kupci stanova i oni koji to planiraju da postanu.

Pa da počnemo od najstarije dileme!

1. DA LI DA ANGAŽUJEM POSREDNIKA?

Za razliku od zapadnih zemalja u kojima ne postoji dilema ove vrste, kod nas još uvek ima onih koji žele da sami završe posao u vezi kupoprodaje nekretnine. Najveći, ako ne i jedini razlog za ovakvu odluku je agencijska provizija tj. nerazumevanje uloge koju posrednik ima u postupku kupoprodaji nekretnine. 

Prodavci, jeste li spremni:

  • Da sami vodite računa o svom oglasu (fotografije, opis nekretnine), kao i da ga redovno obnavljate (agencije plaćaju oglašavanje na brojnim portalima i u štampanim medijima pa je ponuda posredika izuzetno vidljiva),
  • Da odgovarate na bezbrojne pozive agenata sa ponudama za saradnju (toga će sigurno biti),
  • Da razgovarate sa direktnim kupcima, u bilo koje doba dana (naravno i dok ste na poslu),
  • Da primate u stan potpune neznance koji bi da ga pogledaju i da pritom nemate nikakvu evidenciju o tome ko vam bio u stanu (za razliku od posrednika, kojima potencijalni kupci potpisuju da su gledali nekretninu),
  • Da pregovarate sami oko cene i da se pregovori nekad pretvore u raspravu ili čak svađu…

Ako ste kupac, znate li da ćete:

  • Najveći broj odgovarajućih nekretnina naći u ponudi posrednika (iako pomno tražite vlasnike)
  • Biti u zabludi da je ponuda nekretnina koje vredi pogledati velika i da samo treba da odaberete ono što Vam se najviše sviđa (iskusni agenti mnogo realnije analiziraju oglase)
  • Sami prelaziti preko portala i štampanih medija, često gubeći strpljenje zbog istih stanova oglašenih na različite načine, a to nećete odmah shvatati ,
  • Sami sebi zakazivati gledanja stanova, uklapajući  svoje obaveze sa obavezama agenata  koji  ih pokazuju
  • Sami morati da brinete o tome,da li su “papiri čisti“ ili ćete angažovati advokata za te potrebe… (za dobre agencije rade advokati koji  imovinu “imaju u malom prstu“)

Najveći broj kupoprodaja nekretnina, obavi se preko posrednika. Razlog je jednostavan, svima važan i staje u jednu reč – sigurnost. Koliko košta usluga koja je sigurna? Najčešće  2% od dogovorene cene… Ali kad malo bolje razmislite – sigurnost ustvari nema cenu! 

agencija za nekretnine

2. KAKO DA ODABEREM PRAVU AGENCIJU (AGENTA)?

Kao za sve ostale, važne aktivnosti u životu, preporuka je najbolji put do dobrog posrednika, ali ako je nema, treba zakazati razgovor u više agencija i na osnovu ličnog utiska odabrati svog agenta. Pitajte posrednike sve što želite jer nema glupih pitanja, ima samo loših odgovora.

3. DA LI JE UGOVOR O POSREDOVANJU OBAVEZAN?

Ovde nema dileme, Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti kaže da je zaključivanje Ugovora o posredovanju obavezno! Kupca i prodavca ovaj Zakon naziva na isti način: nalogodavac.

Svaki nalogodavac zaključuje Ugovor o posredovanju sa svojim posrednikom. U jednoj kupoprodaji, najčešće učestvuju dve agencije ali dešava se i da oba nalogodavca imaju Ugovore o posredovanju sa istiom agencijom. 

4. DA LI DA POTPIŠEM UGOVOR O EKSKLUZIVNOM ZASTUPANJU?

Ovo pitanje se ne postavlja u zemljama koje imaju odavno uhodana, razvijena tržišta nekretnina, koja decenijama funkcionišu sa manjim ili većim oscilacijama ali uprkos svemu opstaju. Tamo je potpuno normalno da klijent sarađuje sa jednim posrednikom i da posao bude završen na obostrano zadovoljstvo.

Kod nas, pitanje Ugovora o ekskluzivnom zastupanju, još uvek stvara otpor. Zašto? 

U praksi mi se dešava da prodavac kaže: “Neću dati stan u prodaju nikome sem vama, ali ne bih taj Ugovor o ekskluzivi… nekako me to ograničava…“ A ne bi trebalo da se oseća tako.  

Ugovor o ekskluzivnom zastupanju, za posrednika znači sigurnu zaradu. Zbog toga, prodavac koji ga potpiše ima bolji tretman u odnosu na prodavce koji su prodaju svojih nekretnina, poverili  većem broju agencija istovremeno.

Nekretnine sa ekskluzivnim ugovorima su uvek oglašene u tzv. “top“ ili “premijum  oglasima dakle lako ih je uočiti. Takođe – može da se razgovara o visini (smanjenju) provizije i zato uvek treba povesti  razgovor  sa posrednikom na ovu temu jer ekskluziva zaista omogućava poseban status. 

S druge strane, postoji još jedan, za prodavce veoma važan razlog za potpisivanje Ugovora o ekskluzivnom zastupanju, a to je  postizanje najveće moguće cene! 

Šta se dešava kada prodavac poveri prodaju svoje nekretnine većem broju posrednika?  

Svi angažovani posrednici oglašavaju  istu nekretninu pokušavajući da se međusobno razlikuju i trudeći se da pronađu kupca. Naravno, kupac će se najpre javiti agenciji  koja u oglasu ima najnižu cenu.  Zbog toga se prodavci često nađu pod višestrukim pritiscima agenata da se cena spusti, doživljavajući tu situaciju, kao da su “upali u mašinu“. 

A šta se dešava kad prodavac poveri prodaju svoje nekretnine jednom posredniku? 

Znajući da nema konkurenciju i da mu je zarada sigurna, posrednik će takvoj prodaji posvetiti posebnu pažnju, naročito kad je oglašavanje u pitanju. U slučaju da nema odziva kupaca, cena se spušta tek kad se prodavcu sugeriše da bi bilo dobro preduzeti takav korak. Nema pritiska i nervoze. Ovakav pristup omogućava prodavcu, da za svoju nekretniu dobije najveću moguću cenu, jer se ona u oglasu koriguje “malo po  malo“. Obzirom na to da prodaju vodi jedan agent, prodavac lako dogovara uslove prodaje i uvek ima uvid u njen tok.

ZAKLJUČAK: 

Ugovor o ekskluzivnom zastupanju, ne ograničava prodavca u bilo čemu, naprotiv, daje mu status privilegovanog klijenta!

 

VAŠ AGENT ZA NEKRETNINE:

snezanaluzajic@gmail.com

060 144 04 80

 

 

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s